מדריך למשכיר הנבוך: סדרי הדין בתביעות פינוי דייר

השקעה בתחום הנדל"ן מביאה עמה לא מעט סיכונים כלכליים. אולם, לצד הסיכונים האלו ישנו גם גורם אנושי שעלול להיות לא צפוי: הדיירים. למרות שמרבית הדיירים בישראל עומדים בחובותיהם, כפי שנקבעו בחוזה, יש כאלו שמפרים בצורה בוטה חוזה שכירות. מה עושים איתם?

הליכים נגד דיירים אשר מפרים חוזה היו בעבר מסורבלים וארכו חודשים ארוכים. אולם, רפורמות בסדרי דין בתביעות פינוי דייר. הליך מהיר לפינוי מזורז מהווה חלופה מהירה לפינוי מושכרים, ואם אתם לא מכירים את ההליך – הגיע הזמן להכיר אותו ולהיעזר בו.

מתי ניתן לתבוע דיירים לפינוי מושכר?

ככלל, דיירים שאינם מוגנים תחת חוק הגנת הדייר יכולים להתבקש להתפנות מנכסים על ידי בעלי הנכסים. כאשר דיירים מפרים תנאי חוזה, מפסיקים לשלם שכר דירה או מסרבים לפנות נכס בתום תקופת השכירות, יש לבעל הנכס את הזכות המלאה לנקוט נגדם בהליכים משפטיים.

כדי לפנות דיירים סרבנים, ניתן תחילה לפנות לעורך דין פינוי שוכר ולשלוח להם מכתב התראה. מדובר במוצא אחרון לפני תביעה שמאפשר לבעלי נכסים לבקש באופן חוקי שהנכס שלהם יפונה. אם הדיירים ממשיכים לסרב לעמוד בתנאי החוזה או לפנות את הנכס, ניתן לפתוח בהליך פינוי מזורז נגדם.

ומה בעניין הליך רגיל?

פינוי מזורז הוא הליך חדש יחסית בפינוי מושכרים. מלבדו, יש הליך רגיל לפינוי מושכרים. בתביעה רגילה ניתן לתבוע דיירים בפינוי נכס וגם לדרוש מהם פיצויים כספיים בתביעה אחת ויחידה. בתום ההליכים האלו בעלי נכסים בעצם מפנים את הדיירים וגם מקבלים תשלום פיצויים. למרות היתרון הזה, הליך רגיל לפינוי מושכרים אורך לא מעט זמן – חודשים ארוכים, ולעתים אף שנים.

כדי לזרז את ההליכים, ניתן לבקש הליך מזורז שאורך כשישים יום ולא יותר מחצי שנה. היתרון המשמעותי של ההליך הזה הוא הפינוי המזורז של דיירים סרבנים. אולם, יש לצד התביעה הזו גם חיסרון: לא ניתן לתבוע פיצויים בתביעת הפינוי. בעלי נכסים שמעוניינים לקבל תשלום יצטרכו להגיש תביעה כספית נפרדת נגד הדיירים. לכן, התביעות האלו מתאימות לבעלי נכסים שמעוניינים לפנות נכסים במהרה, ולאו דווקא לקבל פיצויים מהדיירים שלהם.

מדריך סדרי הדין בתביעות פינוי דייר

היה ודיירים לא התפנו לאחר ניסיונות הדברות ו/או הגשת מכתב התראה – בעל הנכס יכול להגיש נגדם תביעה בהליך מזורז לפינוי מושכר. בעת הגשת התביעה, בעל הנכס צריך לצין שמדובר ב"תביעה לפינוי מושכר". את התביעה יש להגיש בבית משפט השלום במחוז שבו נמצא הנכס האמור.

כתב התביעה צריך לכלול בתוכו מספר מסמכים ופרטים, כדלקמן:

• תצהירי עדות של עדים שיכולים להעיד על אי-פינוי הנכס ונסיבות המקרה
• חוות דעת מומחה
• אסמכתאות משפטיות
• מסמכים רלוונטיים לתביעה (חוזה השכירות, מסמכים שמוכיחים את הפרת החוזה, ועוד)

הגשת כתב הגנה על ידי הנתבע בהליך פינוי דייר

לאחר הגשת התביעה על ידי בעל הנכס, יש לדיירים את הזכות להגיש כתב הגנה לבית המשפט. את כתב ההגנה יש להגיש תוך 30 יום מהמצאת כתב התביעה. אם וכאשר הדיירים מגישים כתב הגנה, על בית המשפט לקבוע דיון תוך 30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה.

פסק הדין ויישומו

מכיוון שהמטרה של הליכים מזורזים היא לפנות מושכרים במהרה, דיונים בתיקים האלו אורכים יום אחד בלבד. אולם, במקרים חריגים ועל פי החלטת השופטים בתיק – ניתן לקבוע ימי דיון נוספים. במהלך ימי הדיון שני הצדדים יכולים לשטוח את טענותיהם ולהראות את צדקתם בתיק התביעה.

כאשר הדיונים מסתיימים, בית המשפט ייתן את פסיקתו – לא יאוחר מ-14 יום מתום הדיונים. כמו הדיונים עצמם, פסק הדין בתיקים של הליך פינוי מזורז יהיו תמציתיים ומנומקים בקצרה. במקרים שבהם יש צורך לספק נימוקים מורחבים על פסק הדין, בית המשפט יעשה זאת.

פינוי הנכס בפועל

אם בית המשפט מחליט כדי החוק עומד לצד בעל הנכס, פסק הדין ישקף זאת וידרוש לפינוי הנכס. הפינוי עצמו יתבצע לאחר שחלפו לא פחות מ-15 יום מהמועד שבו ניתן פסק הדין. אם הדיירים לא היו בבית המשפט במעמד פסק הדין, הם יידרשו לפנות את הנכס 15 יום לאחר שקיבלו את פסק דינם.

דיירים סרבנים שאינם מיישמים את פסק הדין יפונו באמצעות פנייה להוצאה לפועל. באופן הזה ניתן לבצע פינוי דייר בהליך מזורז, וליהנות מהיתרונות של ההליך הייחודי הזה.