תביעה לפינוי מושכר

השכרתם דירה והשוכר אינו משלם. השכרתם נכס והדייר משחית את רכושכם, מכניס דייר משנה או אינו עומד בתנאי הסכם השכירות. ולו זו בלבד, אלא למרות ביטול הסכם השכירות, השוכר מסרב לפנות את הנכס וכך מונע מבעדכם להשכירו ולקבל דמי שכירות. מה עושים?

כמובן שהפתרון הראשון שניתן לחשוב הוא הליכה במסלול עצמאי: נסגור לו את ברז המים, ננתק את זרם החשמל, אולי נחליף את מנעולי הדירה? דעו כי החוק אוסר על כל אלו! המשכיר אינו יכול לבצע שום פעולה חד צדדית ואינו מורשה לפנות את הדייר בכוח. מה הפתרון? הפתרון הוא משפטי בלבד באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר.

מתי לא ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר נגד דייר?

נגד דייר או שוכר המוגדר כ”דייר מוגן” לא ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר. ומהו דייר מוגן?

אחד מאלה:

• אדם המחזיק בדירה ושילם עליה דמי מפתח
• אדם שנכנס לנכס לפני 1940
• דייר שנכנס לנכס לאחר 8/1968 ובהסכם השכירות נכתב כי הוא דייר מוגן
• דייר ששכר דירה לתקופה של יותר משבע שנים לאחר 9/1954 ולא צוין בהסכם כי אינו דייר מוגן.
• דייר ממשיך לדייר מוגן

את הדייר המוגן ניתן לפנות מהנכס רק מהנסיבות המצוינות בחוק. אומנם חלק מהנסיבות הן אי תשלום דמי שכירות באופן קבוע או שאינו מקיים סעיף המאפשר לבעל הבית לתבוע את פינויו, אולם ההליך המשפטי נגד דייר מוגן אינו הליך מקוצר של תביעה לפינוי מושכר אלא הליך רגיל של הגשת תביעה אזרחית, זאת בשל ההגנות המיוחדות שלהן זוכה הדייר המוגן.

לפי תקנות סדר הדין האזרחי, תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו.

זו הסיבה שבכל הסכם שכירות סטנדרטי ישנו סעיף המצהיר כי השוכר אינו בגדר דייר מוגן ואינו זכאי ליהנות מהגנות חוק הגנת הדייר.

מהי תביעה לפינוי מושכר ומהם מאפייניה?

“תביעה לפינוי מושכר” היא שמו של הליך משפטי ייחודי שנועד לפתור בעיה אחת ויחידה: פינוי מושכר מדייר סרבן. היא לא נועדה לפתרון מחלוקות כספיות ולא נועדה לשמש כר להתגוששות בין המשכיר לשוכר. כיוון שהיא עוסקת ישירות בפינוי המושכר, הרי ככל שהמשכיר יגיש את התביעה סמוך למועד ההפרה, כך הוא יחסוך לעצמו נזקים עתידיים שייגרמו בידי השוכר הסרבן.

ואלו הם מאפייניה העיקריים של תביעה לפינוי מושכר:

• הליך משפטי מהיר יחסי האמור להסתיים תוך 60 יום
• במסגרת התביעה הנושא היחיד הנדון הוא פינוי מושכר ולא כל תביעה אחרת
• לכתב התביעה מצרף התובע את כל החומר הרלוונטי: תצהירי עדות, אסמכתאות וכל מסמך אחר.

לאחר שהנתבע מקבל את כתב התביעה מהמשכיר, ניתנים לו 30 יום לענות על כתב התביעה תוך צירוף כל מסמך רלוונטי אחר. הוא אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד ואינו רשאי לצרף צד שלישי להליך.

הדיון הראשון בתיק נקבע כ-30 יום לאחר קבלת כתב ההגנה בבית המשפט. בדרך כלל הדיון בתיק מסתיים באותו יום וניתן פסק דין. אם תביעתו של המשכיר נתקבלה, הרי שבית המשפט יורה על הוצאת צו פינוי מיידי לשוכר. אם השוכר רוצה לערער על פסק הדין הוא רשאי להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. אולם הליך הגשת הערעור אינו מעכב את הליכי הפינוי, והמשכיר רשאי להמשיך בהליכים המשפטיים הנדרשים. אם השוכר מעוניין לעצור את הליך הפינוי, עליו להגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין.

מה נדרש כדי לאכוף בכוח פסק דין בתביעה לפינוי מושכר?

אם השוכר אינו ממלא אחר צו הפינוי ומסרב להתפנות מנכס, המשכיר רשאי לפתוח תיק הוצאה לפועל (טופס 505) כנגד השוכר באמצעות הגשת בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר. לבקשה יש לצרף את פסק הדין המקורי בתביעה לפינוי מושכר, אישור תשלום אגרה ואם המשכיר מיוצג בידי עורך דין, יש לצרף ייפוי כוח.

לאחר פתיחת תיק ההוצאה לפועל בסיומם של 15 ימים ממועד מתן פסק הדין, נשלחת לשוכר הודעת אזהרה לפיה נפתח לו תיק הוצאה לפועל הכולל בתוכו הודעת פינוי. בתקופת ביניים זו של 20 יום, רשאי השוכר לפנות את הנכס באופן וולונטרי ללא התערבות הרשויות.

אם בסיום תקופה של 20 יום הדייר אינו מפנה את הנכס, על המשכיר להגיש לרשם ההוצאה לפועל, “בקשה לפינוי שוכר” (טופס 500), ולציין מיהו הגורם שנשכר כדי לבצע את הפינוי בפועל. אם קיימים מספר דיירים, עבור כל אחד מהם יש להגיש בקשת פינוי.

רשם הוצאה לפועל מקבל החלטה תוך 45 יום. אם אישר הבקשה הרי שהפינוי בכוח יבוצע בתוך 15 יום בידי קבלני ביצוע המגיעים לנכס, פורצים את הדירה, אם יש צורך בכך, ומפנים את הדייר ומשפחתו.

ובקצרה: ההליך המשפטי של תביעה לפינוי מושכר הוא ההליך המהיר ביותר לפינוי דייר. למשכיר אין אפשרות לבצע פינוי באופן עצמאי. ההליך נמשך כחודשיים, ובסיומו מתקבל צו פינוי. לא קוים הצו, נפתח תיק הוצאה לפועל שבסופו נשלח קבלן פינוי ומפנה את הדייר פינוי כפוי.