פינוי שוכר בזמן מלחמת חרבות ברזל

מלחמת חרבות ברזל נכפתה עלינו ומשפיעה על כולנו בצורות שונות, כאשר המכנה המשותף הוא שכולנו כואבים, מודאגים ומצפים שבזמן הקרוב החיים יחזרו למסלולם טוב משהיו. היא נותנת את אותותיה בחזית ובעורף ובכל רובד בחיינו, גם במערכת החוזית, הפרטית והעסקית.

במלחמה כמו במלחמה, ההשפעות הן רחבות ונוגעות גם למערכת היחסים שבין שוכר למשכיר, בכל ישוב בארץ ובפרט ביישובי קו העימות.

בחודש האחרון התקבלו פניות רבות במשרדי מצד משכירים שקיבלו פניה מהשוכרים שלהם לבטל את חוזה השכירות בשל המלחמה. מצד שני, התקבלו במשרדי גם פניות מצד שוכרים שנמצאים בישובים שונים, כולל ביישובי קו העימות שפונו מבתיהם בהחלטות ממשלה, שמבקשים לדעת – האם הם מחויבים לשלם דמי שכירות למרות שפונו מדירותיהם בשל המלחמה?

אקדים ואומר שמדובר במצב שלא הכרנו עד כה, מצב לא פשוט בלשון המעטה, לשני הצדדים, גם למשכיר שלעיתים דמי השכירות מהווים את מקור פרנסתו וגם לשוכר, שמוצא עצמו לפתע במצוקה כלכלית ו/או בחוסר ודאות, כאשר הוא נדרש לשלם דמי שכירות על דירה שהוא לא מתגורר בה.

מה תעשה כעת השוכרת מקריית שמונה שהתקשרה אליי לאחר שניתנה הוראת פינוי מהעיר עצמה – האם היא צריכה לשלם דמי שכירות למשכיר למרות שהיא אינה גרה ויכולה לגור בדירה ובעיר בעת המלחמה? מה התשובה שהמשכיר של נכס מסחרי במרכז הארץ צריך להשיב לשוכר שהודיע לו שהוא מבטל את חוזה השכירות כיוון ולטענתו המלחמה פגעה לו בעסקים?

אנסה לעשות קצת סדר בשאלות אלה ודומות להן ומאחר ושאלות אלה טרם עמדו במבחן הפסיקה בקשר עם מלחמת חרבות ברזל, אציע את עמדתי המשפטית בעניין.

האם ניתן לבטל חוזה בשל פרוץ מלחמה?

התשובה מורכבת.

הכלל בעניין זה נקבע לפני שנים רבות בפסיקה כאשר טענות של סיכול חוזה בשל מלחמה נדחו שכן מלחמה הוגדרה כסכנה שתמיד הנה בגדר הצפוי בישראל וכפי שקבע זאת כב' השופט לנדוי בהקשר למלחמת יום הכיפורים: "שאלה היא לדעתי אם, כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם בישראל" (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני).

יחד עם זאת, בפסיקה מאוחרת יותר קבע השופט אנגלרד כי: "יש לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים, כלומר את מבחן הציפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים" (ע"א 6328/97 עזרא רגב נ' משרד הביטחון).

אם כך – התפרצות מלחמה היא אירוע שעל הצדדים לצפותו במדינת ישראל ולא ניתן לבטל בגינו חוזה, אולם, יש לבחון את השפעת המלחמה על מהות היחסים של קיום החוזה עצמו ולבחון האם השלכות מלחמת חרבות ברזל לא מאיינות את קיומו של החוזה.

האם שוכר פטור מתשלום דמי שכירות בזמן מלחמת חרבות ברזל?

נראה כי בחלק מהמקרים התשובה חיובית.

חוק השכירות והשאילה תשל"א 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") קובע בסעיף 13 כי "השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות".

זוהי חובה מוחלטת שחלה על השוכר, אלא שסעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר שלא לשלם דמי שכירות במקרה שלא ניתן לעשות שימוש במושכר למטרה לו הושכר הנכס, רק לתקופה מוגבלת בה נמנע השימוש במושכר, כך: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

סעיף 15(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע כי "הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען".

בהנחה שהקביעה המשפטית בדבר פינוי הערים בישובים בקווי העימות תהיה כי אין זה מסוג הנסיבות שהיה על השוכר לדעת בעת חתימת החוזה, הרי שבמקרה שנמנע מהשוכר לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות בשל מצב המושכר או מניעת דרכי הגישה אליו וככל שהשוכר לא ביטל את הסכם השכירות, השוכר יכול שלא לשלם דמי שכירות בתקופה בה נמנע ממנו השימוש במושכר בתנאי שהוא לא ידע על מניעה זו בזמן חתימת החוזה. המשכיר מצידו יכול לבטל את הסכם השכירות לאחר זמן סביר, אלא אם השוכר ויתר על זכותו שלא לשלם דמי השכירות.

סעיף זה יכול לספק מענה משפטי למצב הקיצוני אליו נקלעו ישובים בקווי העימות, בדרום ובצפון הארץ, שפונו על יושביהן בהחלטות ממשלה משיקולי בטחון.

ניטול למשל את העיר קריית שמונה שפונתה על תושביה ואת אותה שוכרת שפנתה למשרדי לאחר שנאלצה להתפנות מהעיר וקיימת מניעת גישה לדירה שהיא שוכרת בשל המצב הבטחוני. נראה כי היא רשאית לפעול לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה ולפעול באחת משתי דרכים: לבטל את הסכם השכירות (אם כי קיימת מחלוקת בפסיקה באם סעיף 15 לחוק זה מעניק זכות ביטול לשוכר. ראה ע"א 4893/14 זועבי נ' מד"י) או לא לשלם דמי שכירות בגין אותה תקופה בה נמנעה ממנה הגישה למושכר, כלומר, עד שממשלת ישראל תאשר חזרה לעיר קריית שמונה.

ברור כי במקרה זה המשכיר הוא הנפגע המיידי, שכן הוא אינו זכאי לתשלום דמי שכירות. יכול להיות ואני אף מקווה שהוא יפוצה על ההפסד שנגרם לו, אולם עפ"י סעיף 15 הנ"ל, נראה כי הוא לא יהיה זכאי לתשלום דמי שכירות בתקופה זו, אך זכותו היא לבטל את הסכם השכירות לאחר חלוף זמן סביר.

אוסיף ואציין, כי ככל שהשוכר שפונה מקרית שמונה יקבל סיוע מהמדינה במימון דיור חלופי, יתכן והסעד הקבוע בסעיף 15 שלעיל יסויג, שכן מימון המגורים החלופיים מהמדינה לשוכר תאזן את ההפסד שנגרם לו מאי יכולתו לגור במושכר בגינו הוא משלם דמי שכירות. כך שני הצדדים לחוזה לא יצאו חסרים.

האם מלחמת חרבות ברזל מהווה סיכול חוזה שכירות ומאפשרת לבטלו?

בעוד סעיף 15 להסכם השכירות והשאילה מקנה אפשרות ביטול חוזה או אי תשלום זמני בשל מניעה הקשורה בגישה למושכר, לרשות שני הצדדים לחוזה עומדת האפשרות לבטלו במקרה בו התקיימו התנאים לסיכול חוזה לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970.

סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה קובע כי "התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ולא לגרוע מהן", כך שלצורך בירור השאלה כיצד משפיעה המלחמה על החובה בתשלום דמי שכירות ועל אכיפתו של הסכם השכירות, עלינו לבחון את הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן: "חוק החוזים תרופות").
סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות קובע כדלקמן:

"הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

סעיף זה קובע 3 תנאים שיש לעמוד בהם על מנת שניתן יהיה לטעון לסיכול חוזה ולביטולו:

התנאי ראשון – אי הצפייה. כלומר, שהצדדים לא יכלו לצפות את קיומו של הגורם הנטען כגורם מסכל. לגבי תנאי זה, כבר ציינו שהקביעה הרווחת בפסיקה היא שמלחמות בישראל אינן בגדר מאורע שלא ניתן לצפותו ולכן תנאי זה לא מתקיים. אלא, שספק אם ניתן היה לצפות את השפעת מלחמת חרבות ברזל על קיום חוזה השכירות, כאשר ערים וישובים שלמים בקו העימות פונו בהחלטת ממשלה ולא ניתן לגור בהם במשך תקופה, כך שנראה כי תנאי זה מתקיים לגבי חוזי שכירות רק בערים המפונות.

התנאי שני – ההשפעה על חוזה השכירות. האם בשל השלכות מלחמת חרבות ברזל קיום חוזה השכירות אינו אפשרי. תנאי זה נראה נכון לגבי הערים והישובים המפונים אשר בשל החלטה ממשלתית והמצב הבטחוני, לא ניתן לגור בהן בפועל בתקופת המלחמה. תנאי זה אינו מתקיים בישובים אחרים בישראל, אשר מן הסתם המלחמה משפיעה גם על תושביהם ובעלי העסקים בהם, בין אם מדובר בחוזי שכירות למגורים או בחוזים מסחריים, שכן עדיין קיומו של חוזה השכירות אפשרי גם אם לא באופן מלא.

התנאי השלישי – תנאי המניעה. לפיו השוכר לא יכול היה למנוע את קיומו של הגורם המסכל. תנאי זה מתקיים בכל המקרים, שכן כמובן שהתרחשותה של המלחמה אינה באחריות מי מהצדדים להסכם השכירות.

לפיכך נראה, כי טענת סיכול חוזה עומדת לרשות שוכר בערים או ביישובי קו העימות שפונו בהחלטת ממשלה ולגביהם מתקיימים שלושת התנאים, השוכר לא יכול היה לצפות שהוא יפונה מביתו ו/או מהעסק שלו בהחלטה ממשלתית, השוכר לא יכול לקיים את הסכם השכירות שכן הוא לא יכול להגיע למושכר בפועל לצורך מגורים או לצורך עסקי וכמובן שהוא לא יכול היה למנוע את פרוץ המלחמה. השוכר הטוען לסיכול יחשב אמנם כמי שהפר את הסכם השכירות, אך לא ניתן לטעון כנגדו לאכיפת חוזה השכירות או לתשלום פיצויים.

באשר לשוכר נכס במרכז הארץ או בכל ישוב אחר שלא פונה בהחלטת המדינה, הרי שגם אם המלחמה משפיעה על פעילות העסק במושכר, או על יכולת השוכר לשלם את דמי השכירות, לא ניתן לבטל את הסכם השכירות ועל הצדדים להמשיך לקיימו.

כמובן שלשוכר קיימת אפשרות למצוא שוכר חלופי מטעמו לפי סעיף 22 להסכם השכירות והשאילה או ככל שבהסכם שכירות קבועה תניה המתירה לשוכר להודיע על ביטול הסכם השכירות, יהיה השוכר רשאי להודיע על ביטול הסכם השכירות בהתאם להוראות שקבעו הצדדים בהסכם השכירות.

בכל מקרה, אין מדובר על מתן זכות לשוכר שלא לשלם דמי שכירות למשכיר אם הוא מבקש להמשיך ולהחזיק במושכר. ככל שהשוכר הזכאי לטעון לסיכול החוזה לא מעוניין בביטולו ולא מפנה את המושכר, הוא חייב להמשיך לשלם את דמי השכירות כסדרם.

למרות הקושי הגדול: חוזים יש לכבד גם בזמן מלחמה

יש לזכור כי הכלל שחוזים יש לכבד, צריך לחול גם ואולי דווקא בימים פחות נוחים לכולם, בין היתר לצורך הבטחת בטחון חוזי ועסקי, מאחר ולכל צד לחוזה יש חבויות שונות שנטל על עצמו וכאשר במקרים רבים, למשכיר

התחייבויות "גב אל גב" לתשלומים שהוא צריך לקבל במסגרת חוזה השכירות ולכן, ביטול חוזה שכירות ו/או אי תשלום דמי שכירות הינם חריגים לכלל.

כמובן שהדבר המומלץ והטוב ביותר הוא לגלות גמישות מצד שני הצדדים. מוצע לצדדים לבוא בדברים מתום הבנה הדדית ולהגיע לעמק השווא, שכן כולנו בסירה אחת.

אני מאחל לכולנו ימים יפים טובים מאלה במהרה וחזרה לשגרה טובה יותר במהרה, וכן, ברור שננצח!

עו"ד אלי מור