פינוי שוכר משנה במהלך תקופת השכירות

אדם ששוכר דירה רשאי, אם המשכיר מסכים לכך מראש ובכתב, להשכיר אותה לאדם אחר, המכונה שוכר משנה. מאמר זה יעסוק, בין היתר, בפינוי שוכר משנה במהלך תקופת השכירות.

איך מתבצעת שכירות משנה?

שכירות משנה, בדומה לכל שכירות אחרת, מתבצעת באמצעות חוזה שכירות. ואולם, שכירות משנה גורמת לכך שבעיקרון, זכויותיו וחובותיו של השוכר הראשי הן כשל משכיר, וזכויותיו וחובותיו של שוכר המשנה הן כשל כל שוכר "רגיל".

בשכירות משנה, המשכיר המקורי, קרי האדם שהשכיר את הדירה לשוכר הראשי, אינו צד לחוזה. הדבר בא לידי ביטוי, למשל, בכך שהשוכר הראשי הוא זה שחייב למסור לשוכר המשנה את הדירה פנויה מכל נכס ומכל אדם במועד שסוכם. למשכיר אין כל חובה כלפי שוכר המשנה.

לתקופת השכירות השפעה על תנאי שכירות המשנה

חשוב להבין שתנאי שכירות המשנה מושפעים מתקופת השכירות הראשית.

אם השוכר הראשי שוכר את הדירה לתקופה של 10 שנים לכל היותר, וברצונו להשכיר את הדירה לשוכר משנה, אזי:

• על המשכיר (ולא על השוכר הראשי) החובה לתקן ליקויים בדירה
• שינויים ששוכר המשנה מעוניין לבצע בדירה כרוכים בהסכמת המשכיר (ולא בהסכמת השוכר הראשי)
• לא ניתן להטיל על השוכר הראשי תשלומים שמראש אין להטיל על שוכר.

ייתכנו מקרים שבהם ניתן יהיה לבצע את שכירות המשנה גם ללא הסכמת המשכיר

כאמור, כדי ששכירות משנה תתבצע, המשכיר צריך להביע את הסכמתו לכך מראש ובכתב. ואולם, ישנם מקרים שבהם גם אם המשכיר אינו מסכים לשכירות המשנה, ניתן בכל זאת להוציאה אל הפועל. למשל, אם המשכיר אינו מסכים לשכירות המשנה מטעמים בלתי סבירים. אין רשימה סגורה של טעמים בלתי סבירים, אך לעומת זאת, יש התנגדויות שנהוג לראותן כסבירות:

• סוג הנכס: התנגדות בעלי נכס לשכירות משנה מטעמים הקשורים לסוג הנכס, היא סבירה ומוצדקת. למשל, כאשר מדובר בסוג נכס שהיה לו ייעוד ציבורי (למשל, קרקע ממשלתית), והשוכר הראשי מעוניין להעביר אותו לצד שלישי שלא עבר מכרז.
• זהות שוכר המשנה: ניקח כדוגמא את פסק הדין מדינת ישראל נ' וויס, שעסק בבית הספר החקלאי במקווה ישראל שנתן למורים הטבת דיור לגור בשטח בית הספר. אותם מורים קיבלו שכירות בתנאים טובים יותר. הם ביקשו להעביר את זכות השכירות והמנהל סירב לכך, וכן ביקשו מבית המשפט פסק דין להעביר את השכירות בלי אישור, ונתקלו בסירוב, בטענה שבמקרה דנן ההתנגדות לגיטימית וסבירה כי מדובר בשכירות המיועדת לעובדי בית הספר ויש היגיון מאחוריה.
• התנגדות מטעמים כלכליים: אם למשל, השוכר הראשי לא עומד בתשלומים, הוא למעשה מפר את חוזה השכירות, ולכן זה לגיטימי להתנגד לכך שיינתן לו הכוח להעביר את זכות השכירות לאחר.

התנגדויות שאינן מטעמים שכאלה צפויות להיחשב להתנגדויות בלתי סבירות, אם כי יש לציין, שבית המשפט בוחן כל מקרה לגופו והוא זה שקובע האם מדובר בהתנגדויות סבירות או לא.

אם המשכיר לא נתן את הסכמתו לשכירות המשנה – בין אם הוא הביע במפורש את התנגדותו לכך מטעמים סבירים, ובין אם השוכר כלל לא עדכן אותו כי הוא מעוניין להשכיר את הדירה לאחר, והשכיר את הדירה לשוכר משנה – שוכר המשנה צפוי להיות מפונה מהדירה.

לסיכום, שכירות משנה מתבצעת באמצעות חוזה שכירות, ובמסגרתה, הופך השוכר הראשי למשכיר, ושוכר המשנה הופך לשוכר "רגיל", מבחינת הזכויות והחובות המוטלות על כל אחד מצדדים אלה. המשכיר המקורי, כלל לא מהווה צד לחוזה שכירות המשנה.

ואולם, אם השוכר הראשי שכר את הדירה לתקופה של 10 שנים לכל היותר, והוא מעוניין להשכיר את הדירה לשוכר משנה, אז המשכיר הוא זה שצריך, ולמעשה חייב, לתקן את הליקויים בדירה וכן זה שדרושה הסכמתו לשינויים ששוכר המשנה מעוניין לבצע בדירה. בנוסף, לא ניתן להטיל על השוכר הראשי תשלומים שמראש אין להטיל על שוכר.

יש לציין, ששכירות משנה יכולה להתבצע גם אם המשכיר לא מסכים לשכירות המשנה, אם אי הסכמתו לשכירות המשנה היא מטעמים בלתי סבירים. לרוב, מדובר בטעמים שאינם קשורים לסוג הנכס (למשל, אם לנכס יש ייעוד ציבורי והשוכר הראשי מעוניין להעבירו לצד שלא עבר מכרז – ההתנגדות היא סבירה), לזהות שוכר המשנה (למשל, שכירות המיועדת לעובדים של מקום מסוים בשטח שקרוב לעבודתם), וכן לטעמים כלכליים (למשל, אם השוכר מפר את החוזה בכך שלא עומד בתשלומים, לגיטימי להתנגד לכך שישכור בעצמו את הדירה לאחר).

אם המשכיר נימק את התנגדותו לשכירות המשנה מטעמים סבירים כמו אלו שצוינו, או ששכירות המשנה התבצעה "מאחורי גבו" – התוצאה היא, לרוב, פינויו של שוכר המשנה מהדירה.