האם מותר לפנות שוכר שלא משלם? (מדריך משפטי)

בעלי דירות שמשכירים את דירתם מקווים לקבל הכנסה יציבה מדמי השכירות, אבל הם לא לוקחים בחשבון מצב שהשוכר יפסיק לשלם דמי שכירות וגם לא יהיה מוכן לפנות את הדירה. בינתיים בעל הנכס ממשיך לשלם משכנתא על הדירה ולצבור הפסדים כלכליים.

מה עושים במצב הזה? מצד אחד, אולי לא יהיה כדאי לסיים מערכת יחסים עם שוכר טוב שמאחר בתשלום, ויתכן כי נקלע למצב כלכלי זמני. מצד שני, יש להיות ערניים למצב שבו הזמני הופך לקבוע, ויתכן כי השוכר לא ישלם מספר שבועות ואף חודשים.

מה קובע החוק?

ברוב החוזים היום נקבע כי איחור בתשלום דמי השכירות, או אי תשלום דמי שכירות כלל, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. במצב כזה, עומדת לבעל הנכס האפשרות לעמוד על קיום החוזה ועל תשלום דמי השכירות, או לבטל את חוזה השכירות ולתבוע פיצויים.

גם אם לא ניתנה לכך התייחסות פרטנית בהסכם, בתי המשפט קבעו כי אי תשלומם של דמי השכירות במלואם ובמועדם מהווה הפרה יסודית של כל חוזה השכירות. הרי כל אדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה מסוג זה ותוצאותיה. כמו כן, בתי המשפט הדגישו כי לב ליבו של הסכם השכירות, ככל הסכם שכירות, הוא מסירת המושכר לשוכר כנגד תשלום דמי שכירות.

גם אם השוכרים בנכס יטענו כי לא הוסכם שאי תשלום דמי שכירות יחשב להפרה יסודית, לבית משפט יש סמכות בחוק להורות כי אי תשלום דמי השכירות הוא בלתי צודק ובהתאם לכך לבטל את החוזה.
בכל מקרה, לבעל הנכס אסור בתכלית האיסור לפנות את השוכר בכוח, להוציא לו את החפצים מהדירה או לנתק לו את החשמל או זרם המים.

אז מה כדאי לעשות?

השלב הראשון – שיחה עם הדייר

בשלב הראשוני כדאי לשוחח ישירות עם השוכר – פנים מול פנים – ולהבין מדוע הוא לא שילם את שכר הדירה. יתכן כי השוכר נקלע למצב כלכלי קשה באופן זמני, יצא למילואים או פוטר מהעבודה. אם מדובר בשוכר טוב ששומר על הדירה ומגלה יחס אדיב לשכנים, אולי כדאי "להסתדר איתו".

בשיחה זו ראוי לגלות רגישות כלפי הצד השני, אמנם מצד שני לשמור על אסרטיביות ולהבהיר את החשיבות בקבלת שכר דירה במועד. בשיחה זו יש לבצע תיאום צפיות ולהבהיר כי איחור נוסף לא יתקבל באיפוק ורגישות. יתכן כי ניתן להגיע עם השוכר בשיחה זו להסדר תשלומים או לבצע את התשלום החסר בתום החוזה.

אם בעל הנכס לא מצליח להגיע להסדר עם הדייר, יש לנקוט בצעדים חריפים יותר ומומלץ לא להתעכב בהמשך התהליך.

השלב השני- מכתב התראה

בשלב השני, יש לשלוח מכתב התראה ולתעד את המשלוח. המכתב הוא הזדמנות אחרונה לשוכר לפני הפניה לבית המשפט. במקרה שבעל הנכס יאלץ לפנות לבית המשפט לצורך פינוי, המכתב מהווה הוכחה לרצון טוב, הליכה לקראת הצד השני ופעולה כמקובל. כמו כן יש במכתב זה כדי להעביר מסר רציני לשוכר שאם לא יסדיר את התשלום או יפנה את הדירה, בעל הנכס לא יהסס לפנות לבית המשפט.

יש לשים לב שבמכתב ההתראה מופיעים הפרטים הבאים:

1. תאריך
2. אופן משלוח המכתב ויעד משלוח המכתב
3. הצגת העובדות בתמצית
4. עמידה על המעשה הלא תקין – אי תשלום דמי שכירות או אי תשלום חשבונות.
5. הכוונה של בעל הנכס לתבוע במקרה שלא יתוקן המצב. בחלק זה חשוב לציין את המועד האחרון לתיקון ההפרה.

מכתב ההתראה לא חייב להיות מכתב רשמי שנשלח בדואר רשום עם אישור מסירה, והוא אפילו יכול להיות מתועד בדואר אלקטרוני.

השלב השלישי – הגשת תביעה

אם השוכר לא פינה את הנכס ולא הסדיר את התשלום, כדאי שבעל הנכס יפעל במידית לצורך הגשת תביעה בבית המשפט השלום. על בעל הנכס להכין כתב תביעה ולשלם אגרה לפי התקנות. לכתב התביעה יש לצרף תצהיר של התובע, ראיות, חוזה השכירות, העתק של מכתב ההתראה, תכתובות בין הצדדים וכל מסמך אחר שיתמוך בטענות בעל הנכס.

את אישור הגשת כתב התביעה ונוסחו של כתב התביעה יש להעביר לשוכר בהמצאה מלאה.

על מנת לא לפספס את הכללים הפרוצדורליים של ניסוח כתב תביעה והמצאה מלאה, ראוי לבצע את התהליך עם עורך דין פינוי שוכר.

לאחר המצאת כתב התביעה לנתבע, יפתחו לנתבע 30 ימים להגשת כתב הגנתו. בחלוף תקופה זו הצדדים יפגשו בבית המשפט לדיון שבסופו בעל הנכס יקבל צו פינוי.