בעלי דירות להשכרה, משכירים את דירותיהם, על פי רב, לשנה או לשנתיים או אף לתקופה ארוכה יותר. ביום חתימת החוזה הם מקווים שבחרו בדייר המושלם שיסב להם שקט ורוגע, אך לעיתים, לאחר זמן מה מתגלים השוכרים כבעייתיים.
שוכר בעייתי הוא אינו בהכרח שוכר שיש או צריך לפנות אותו מהמושכר. לא בכל מקרה של הפרה בעל הנכס יוכל לדרוש את פינוי השוכר ולפעמים הוא יאלץ להמתין לסיום החוזה.
אז מהי הפרה שבגינה ניתן לפנות שוכר בעייתי מדירה?
"הפרה יסודית" של ההסכם מאפשרת פינוי מיידי של השוכר
הפרה יסודית של חוזה היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. כלומר, לא די בהפרה "סתם" של חוזה השכירות כדי להצדיק ביטולו המיידי של אלא הפרה חמורה שעומדת בבסיס לחוזה השכירות.
החוק מכיר גם בהפרה יסודית מוסכמת, שהצדדים הגדירו סוג מסוים של הפרה כ"הפרה יסודית".
דוגמאות להפרת חוזה שלרוב נחשבת כ"הפרה יסודית".
- השוכר הפסיק לשלם דמי שכירות
- השוכר עשה שימוש אחר בדירה מלבד מגורים, למשל לטובת מסחר או תעשיה.
- השוכר גרם לנזק בדירה ולא תיקן נזק או קלקול בדירה שנגרמו באשמתו.
- השוכר נשאר בנכס לאחר תום החוזה.
- השוכר ביצע שינויים בדירה ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
- השוכר לא שילם במועד תשלומים שונים ארנונה, גז, חשמל, מים או ועד בית.
במקרה של "הפרה יסודית" החוק מקנה לצד הנפגע זכות לביטול מיידי של החוזה וזאת בדרך של משלוח הודעת ביטול.
ומה לגבי הפרה שאינה יסודית?
כאשר מדובר בהפרה לא יסודית של הוראות חוזה השכירות נדרש בעל הנכס לתת לשוכר אפשרות לתקן את ההפרה בטרם יבטל את החוזה. בחלוף פרק הזמן שניתן לשוכר לתיקון ההפרה וככל שלא תיקן אותה, המשכיר רשאי לבטל את החוזה.
דוגמאות להפרת חוזה שלרוב נחשבת כ"הפרה לא יסודית"
- השוכר מפריע לשכנים בדרך כלשהי על ידי רעש, לכלוך או מטרד ריח.
- איחורים של מספר ימים בתשלום שכר הדירה.
- השוכר הרשה את השימוש בדירה לאדם נוסף, בין בתמורה ובין בהעדר תמורה לזמן קצוב.
במצבים אלו ואחרים, ככל שאינם מהווים הפרה יסודית, יש למסור התראה לשוכר ואפשרות לתקן את הפגם בטרם הדרישה לפינוי המושכר.
כמובן שאפשר להגדיר כל הפרה לא יסודית להפרה יסודית על ידי התייחסות מתאימה בהסכם, והכל נתון למשא ומתן בין הצדדים.
לסיכום
הגשת תביעה לפינוי שוכר תוגש כאשר השוכר הפר את חוזה השכירות הפרה יסודית.
לא כל הפרה של סעיף מסעיפי חוזה השכירות מספקת לצורך ביטול החוזה ואלו צריכים להיות מרכזיים וחשובים מספיק כדי שיתירו את ביטול ההסכם, ולענייננו, פינוי השוכר מהדירה השכורה.
חלק מבעלי הדירות נעזרים בהסכמים המוצעים ללא עלות ברשת האינטרנט, שרובם לא נותנים מענה מתאים במקרה של הפרת חוזה השכירות -. לכן, חשוב להסתייע בעורך דין הבקיא בחוזי שכירות ובמנגנוני הבטחון שיש להגדיר בחוזה השכירות למקרה הצורך.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר