האם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר עקב הפרה צפויה? (מדריך משפטי)

לכאורה התשובה לשאלה זו הינה שלילית שכן, לא ברור כיצד ניתן לנקוט בצעד כה דרסטי כנגד שוכר, אשר טרם הפר כלל את הסכם השכירות אך למעשה, הינה חיובית.

המונח "הפרה צפויה" מוכר במחוזותינו ואף השתרש באופן לא מבוטל (ולא בכדי עקב התרבות מקרים של שוכרים שעושים במושכר כאילו היה שלהם), כך שבמקרים מסוימים יוכל משכיר לפעול נגד שוכר ולפנותו מהמושכר, עוד בטרם הופר הסכם השכירות בפועל.

השוכר מפר ולא מפנה – נגיש תביעת פינוי

במקרה ה"רגיל", בו משכיר מבקש לפנות שוכר מנכסו בשל הפרתו היסודית את הסכם השכירות עימו, ייעשה זאת באמצעות הגשת תביעת פינוי לבית המשפט (בהליך מהיר- אם מתבקש רק פינוי שאחרת, תביעה רגילה של פינוי + פיצוי כספי).

פה יטען המשכיר להפרות השוכר את הסכם השכירות באופן יסודי וחמור ואת סירובו לפנותו, יציג ראיות לכך ואם יוכיח תביעתו, יתן בית המשפט פסק דין של פינוי כנגד השוכר (שניתן לממשו בלשכת ההוצאה לפועל).

אך מה כאשר ההסכם טרם הופר? כיצד ניתן לפנות את השוכר?

ישנם מצבים, בהם הפרת ההסכם טרם התרחשה, אך לאור התנהלות השוכר במהלך תקופת השכירות, התבטאויות או מעשים שלו, מגיע המשכיר למסקנה ברמת וודאות גבוהה, כי השוכר יפר את הסכם השכירות באופן יסודי ולכן, מבקש לפנותו בשל ה"הפרה הצפויה".

בפועל, טענה זו התקבלה בבתי המשפט שקבעו, כי אם הוכחה ההפרה הצפויה, אפילו שטרם הופר החוזה בפועל, יש להעניק למשכיר את הסעד של פינוי השוכר, על מנת שלא ייגרמו לו נזקים גדולים יותר.

איך יכולות להיראות אותן הפרות צפויות?

כמובן, כי אין המדובר ברשימה סגורה והכל תלוי נסיבות וצדדים:

1. שוכר שמתחילת תקופת השכירות אינו עומד בהתחייבויותיו בהתאם להסכם השכירות (אפילו שמשלם בסופו של דבר), ומתריס כלפי המשכיר כי הוא לא יפנה את הדירה לעולם "לא משנה מה יעשו לו".
2. המשכיר גילה כי כנגד השוכר ניתן צו לפתיחת הליכים בדרך להכרזתו כחדל פירעון.
3. המשכיר גילה (אם מאת צד שלישי ואם על ידי שניסה להפקיד בעצמו שיק שכירות שחולל), כי חשבון הבנק של השוכר מוגבל או שאין בו כיסוי.
4. השוכר מסרב לשלם את דמי השכירות הקרובים בתואנות כאלה ואחרות.
5. ערבים להסכם מודיעים כי יבטלו את ערבותם ממועד מסוים ואילך.

הפרה צפויה לצורך הגשת תביעת פינוי – נדרשת רמת הוכחה גבוהה!

מאחר והמדובר הוא למעשה, בהסכם אשר טרם הופר ולכאורה, טרם קמה הזכות לסעד, הרי שעל התובע את פינוי השוכר, להוכיח  תביעתו באופן מוצק ומבוסס.

יש לזכור, כי סעד של פינוי אינו סעד של מה בכך (הגם שהינו מוצדק מכל הבחינות) ולכן, על המשכיר להציג לבית המשפט ראיות חזקות לביסוס טענותיו.

הסכם שכירות מקצועי – מצמצם בהכרח הפרות צפויות

ברור, כי ככל שהסכם השכירות יהיה מקצועי ומדויק יותר- כך מקטין המשכיר את הסיכונים בפניהם יעמוד במהלך תקופת השכירות.

כך לדוגמא, אם יחזיק המשכיר בידיו בטוחות חזקות כנגד השוכר, בדמות ערבות בנקאית או ערבים טובים, הרי שהסיכוי של אותו שוכר "לעשות שרירים" כנגד המשכיר, לבטל שיקים עתידיים או אף להצהיר הצהרות כאלה ואחרות, ירד משמעותית.

ברור, שאין ערובות להכל ובאף הסכם לא ניתן "לכסות" את כל הסיטואציות העתידיות, אך סביר להניח שהסכם טוב יגן על המשכיר בצורה טובה יותר ולעת עתה, יסתפק באופציה של לפנות את השוכר באמצעות הליך משפטי בעלויות לא מבוטלות.