האם מותר לנתק לשוכר (שלא משלם) את החשמל או המים?

בעלי נכסים שלא שילמו להם שכר דירה או תשלומים אחרים מאמינים כי ניתוק החשמל או המים בדירה יביא לפינוי מהיר של השוכר המתחמק, וימנע מהם הליכים משפטיים ארוכים ויקרים.

למרמה האבסורד, אפילו שבעל הנכס הוא בעל זכות הקניין, אסור לו לנתק תשתיות לשוכר כמו חשמל או מים.

מה החוק קובע?

חוק המקרקעין אינו מכיר בזכות הפינוי כסעד עצמי, אלא באותם מקרים המפורטים בחוק. פינוי מושכר עקב הפרת ההסכם על ידי השוכר, אינו נמנה עליהם. ניתוק החשמל על ידי בעל נכס, גם אם שוכר לא משלם דמי שכירות ומפר את ההסכם, הינה עשיית דין עצמי האסורה בכל מקרה שהשוכר אינו בגדר "פולש" (הואיל ומחזיק במושכר למעלה מ- 30 ימים).

אם בעל הנכס מעוניין לפנות את השוכר בגין אי התשלום, עליו לפנות בהליך מתאים לבית המשפט, ורק לאחר קבלת פסק דין לפינוי, לפעול לפינוי השוכר בדרך הקבועה בחוק ההוצאה לפועל.

האם הצדדים יכולים לקבוע בהסכם אחרת?

בשאלה זו טרם ניתנה החלטה משפטית מחייבת, והפסיקה אינה אחידה.

בחלק מפסקי הדין בית המשפט כיבד את ההסכמות החוזיות, במיוחד כאשר מדובר בנכס למטרה מסחרית. כך למשל, באחד מפסקי הדין קבע כי ניתוק אספקת החשמל למושכר מקום שהשוכר אינו משלם את דמי השכירות איננה בגדר עשיית דין עצמי האסורה על פי דין.

מצד שני, היו גם קביעות של בית המשפט שאין להתנות על הוראת החוק שאוסר על עשיית דין עצמי.

אלו החלטות של בית המשפט בערכאות הנמוכות (בתי משפט שלום). הואיל ואין פסק דין מנחה של בית המשפט העליון, הסוגיה נתונה לשיקול דעת בית המשפט, כל מקרה לגופו.

בפועל, ברוב המקרים, אם סעיף זה יובא בפני בית המשפט, הוא יחשב לחסר תוקף משפטי אף אם השוכר אישר אותו.

איסורים נוספים לבעל הנכס

1. אסור לבעל הנכס להטריד ולאיים על השוכר.
2. אסור לבעל הנכס להחליף מנעול בדירה.
3. אסור לבעל הנכס לפנות את החפצים של השוכר או להיפרע מהם.
4. אסור לבעל הנכס לנתק לשוכר תשתיות נוספות כמו גז, אינטרנט או טלפון.

אז איך בכל זאת יכול בעל הנכס להגן על עצמו?

ערבויות וביטחונות – ישנם מספר מנגנונים להבטחת התחייבויות התשלומים של השוכרים, לדוגמה:

• שטר חוב – מסמך משפטי שמהווה התחייבות מצד השוכר שאומרת שבמידה ויפר תנאי מהותי בחוזה, יהיה עליו לשלם למשכיר את הסכום הנקוב בשטר. הדין מאפשר הגשתו ישירות להוצאה לפועל ללא צורך בהגשת תביעה כספית.
  חשוב להקפיד למלא את כל הפרטים כדי שהשטר יכובד על ידי ההוצאה לפועל – שמות הצדדים, תעודות זהות, כתובות, תאריך, מקום עשיית השטר וחתימה.
• ערבות אישית – בטוחה אישית לקיום חיובו של אדם אחד כלפי אדם שלישי. הערבות חייבת להיחתם על מסמך כתוב ולא יכולה להינתן בעל פה.
• ערבות בנקאית -התחייבות ישירה ועצמאית של הבנק כלפי המוטב לבצע תשלום על פי תנאי הערבות. ערבות בנקאית שקולה כמעט לכסף מזומן, בזכות קלות ומהירות המימוש שלה.

חברת ביטוח – כיום ישנן חברות רבות בשוק שמבצעות בדיקת רקע של יציבות פיננסית ולאחר מכן, במקרים המתאימים, מבטיחים את תשלומי שכר הדירה על דרך ביטוח. לרוב הביטוח מכסה אי תשלום שכר דירה ודואגת לפינוי הדייר כאשר הוא מפעיל עסק בדירה או שעושה שימוש בדירה שמנוגד לכל דין.