גם לשוכר יש זכויות: מתי אי אפשר לפנות שוכר?

על אף שהדירה נמצאת בבעלות המשכיר, אין לו את הזכות לפנות את השוכר אי מתי שמתחשק לו. ישנם מקרים רבים בהם החוק לא מתיר לבעל הדירה לפנות שוכר מדירה, ובעל הדירה נאלץ להכיר בזכותו של השוכר להמשיך לגור בדירתו.

מה הם המקרים בהם אי אפשר לפנות שוכר מדירה? מתי בעל הדירה יאלץ להמתין לתום חוזה השכירות על מנת לפנות את הדייר? והאם דינם של כל הדיירים שווה?

מתי אי אפשר לפנות שוכר מדירה?

אי אפשר לפנות שוכר שמסרב להתפנות מהדירה ללא צו שיפוטי

ניתן לפנות שוכר מהדירה בהסכמה או באמצעות בית המשפט בהליך תביעה לפינוי מושכר בלבד. החוק אוסר לפנות שוכר מהדירה באמצעי כוח, לרבות אמצעי לחץ שונים. המשמעות היא שאי אפשר לפנות מהדירה שוכר באמצעות החלפת המנעול, לא ניתן לחסום את דרכו של השוכר לדירה, החוק אוסר גם על ניתוק של תשתיות חיוניות בדירה, כגון חשמל, גז, מים וכו'.

אי אפשר לפנות שוכר מדירה ללא עילה לפינוי

בעל דירה לא יכול לפנות שוכר באמצעות בית המשפט אי מתי שמתחשק לו, ותביעה לפינוי מושכר תתקבל רק בהתקיים עילה שתצדיק את פינויו של השוכר. עילה כזו עשויה להתקיים כאשר חוזה השכירות תם והשוכר מסרב להתפנות מהדירה, או כאשר השוכר מפר את חוזה השכירות הפרה יסודית.

לא כל הפרה של החוזה מהווה הפרה יסודית המצדיקה את פינוי השוכר מהדירה. הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח שאדם סביר לא היה חותם על החוזה, לו ידע מראש שהסעיף יופר; או הפרה ששני הצדדים הסכימו לגביה שהיא יסודית.

כך למשל, הפסקת תשלומי השכירות תחשב להפרה יסודית, גם מבלי שהצדדים הסכימו על כך שמדובר בהפרה יסודית. לעומת זאת הפרת סעיף בחוזה השכירות האוסר על הכנסת בעלי חיים לדירה, לא תהווה הפרה יסודית של החוזה, אלא אם הצדדים הסכימו בחוזה השכירות כי מדובר בהפרה יסודית.

חשוב לציין לעניין זה שהוראה כללית הקובעת כי הפרה של כל אחת מהוראות חוזה השכירות תהווה הפרה יסודית, היא הוראה שאין לה תוקף, אלא במקרים בהם בית המשפט יקבע שהיא הייתה סבירה במועד חתימת החוזה.

מי הוא דייר מוגן ומה הן זכויותיו?

דייר מוגן הוא דייר ששילם דמי מפתח לבעל הדירה ומחזיק בפועל בדירה. דמי מפתח הם למעשה תשלום שאינו דמי שכירות אלא סכום מופחת מסכום ערכו הממשי של הנכס. בנוסף נחשבים לדיירים מוגנים גם: קרוב משפחה מדרגה ראשונה שהתגורר עם דייר מוגן לפחות חצי שנה בטרם למותו, ודייר שנכנס לדירה לפני יום 20.8.1968.

דייר מוגן זכאי לזכויות רבות מכוח חוק הגנת הדייר, כשהעיקרית מביניהם היא זכותו להמשיך לגור בנכס במשך כל חייו, ואף להעביר את זכותו להתגורר בדירה לדייר ממשיך לאחר פטירתו, בתנאים המנויים בחוק.

האם אפשר לפנות דייר מוגן מהדירה?

ניתן לפנות דייר מוגן מדירה, אך ורק בהתקיים אחת מאחת עשרה העילות המנויות בחוק הגנת הדייר:

1. הדייר הפסיק לשלם דמי שכירות.
2. הדייר הפר סעיף יסוד בתנאי השכירות.
3. הדייר או מי מטעמו גרם לנזק ניכר לדירה בזדון.
4. הדייר או מי מטעמו השתמש בנכס למטרה לא חוקית.
5. הדייר או מי מטעמו מטריד את שכניו דרך קבע.
6. הדייר משכיר את הדירה או חלק ממנה לאחר (פרט למקרים חריגים המנויים בחוק).
7. בחלק מהמקרים בהם בעל הדירה נזקק לדירה לצורך עצמו, והוא העמיד לדייר דיור חלופי.
8. במקרים בהם המדינה או רשות מקומית היא בעלת הדירה, הדירה דרושה לצורך חיוני, והוצע לדייר דיור חלופי.
9. בחלק מהמקרים בהם גוף ציבורי שהוא בעל הדירה מבקש להשכיר אותה למעוטי יכולת, בתנאי שהעמיד לדייר דיור חלופי.
10. בעל הדירה מבקש להרוס את הנכס ברישיון והעמיד לדייר דיור חלופי.
11. הנכס הוא חצר או גינה ובעל הדירה מבקש להקים בה בניין, כל עוד העמיד לדייר דיור חלופי.

חשוב לדעת שעל אף קיומה של עילת פינוי, בית המשפט רשאי שלא לפנות את הדייר מהדירה, אם בנסיבות העניין זה לא יהיה צודק.

זכות השוכר למגורים

בשורה התחתונה, שוכר אינו נטע זר בדירה בה הוא גר, גם אם היא אינה בבעלותו. לשוכר יש זכות מגורים בדירה בה הוא גר, ולא ניתן לפנותו מהדירה לפי כל גחמה של בעל הדירה. פינוי שוכר שמסרב לצאת מהדירה יעשה רק באמצעות צו בית המשפט, לאחר שהוכח שהדייר הפר הפרה יסודית של חוזה השכירות.