התקנות החדשות לפינוי מושכר שחובה להכיר (מדריך משפטי)

לא אחת בעלי נכסים נתקלים בתופעה שבה השוכר שנמצא בנכס שלהם מפסיק לשלם דמי שכירות או שהשיק שנתן חזר. לעיתים בעלי נכסים מגיעים כבר לחוסר אונים שהשוכר שלהם לא עונה לטלפונים ולהודעות או עונה ו"מספר סיפורים" או מבטיח הבטחות שווא.

התחמקויות השוכר מתשלום מעמידות את בעל הנכס בסיטואציה בעייתית ולא נעימה מול השוכר. בעל הנכס גם כנראה מפסיד כסף מאי תשלומי דמי השכירות, בעיקר אם רובצת משכנתא על הנכס או שתשלומי השכירות הם השלמת פנסיה עבורו לעת זקנה.

כיום, בהתאם לחוק, ניתן לפנות את השוכר הבעייתי מהנכס במהירות ואף לגבות את הנזק שהוא השאיר אחריו.

באילו מצבים ניתן לפנות שוכר מהכנס?

בעלי נכסים רבים אשר משכירים את הנכס שלהם, נתקלים בתופעה בה השוכר מסרב לפנות את המושכר. זה יכול להיות במספר מצבים. כך למשל, מצב בו משכיר הפר את החוזה הפרה יסודית (בעיות בתשלום, גרימת נזקים לדירה).

דוגמה נוספת, כאשר החוזה הגיע לסיומו והשוכר המשיך להישאר במושכר. הסיבות להישארותו של השוכר בדירה, בניגוד לרצונו של בעל הנכס, הן מגוונות: החל מבעיות כלכליות, רצון להמשיך ולהשתמש במושכר מסיבות של נוחות או מצבים שהשוכר לא מצא בשקידה סבירה מושכר חלופי.

הדין הישן

בעבר הליך פינוי מושכר היה ארוך במיוחד, כי הוא היה כרוך גם בתביעה כספית. במקרים אלו, מעבר לכך שבית המשפט דן בסוגיית הפינוי הוא היה גם עוסק בשאלת הזכאות לפיצויים. התוצאה היא שבית משפט לא רק דן בדרישה לפינוי אלא גם צריך להעריך את הנזקים, לבחון טענות קיזוז, אפשרויות לפשרה ועוד.

דיונים אלו הם ארוכים מאוד ולמחוקק היה ברור כי התמשכות ההליכים המשפטיים פוגעת במשכיר, שכן בכל תקופה זו השוכר אינו מפנה את הנכס ולמשכיר עלולים להיגרם הפסדים כספיים ניכרים.

החקיקה החדשה

כיום ההליך של פינוי מושכר מוסדר בתקנות. פינוי מושכר נעשה בהגשת תביעה בהליך מהיר. בהליך זה התביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים ובעל הנכס רשאי לתבוע בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, סעדים נוספים בשל אותה עילה.

זאת אומרת שדייר שרוצה לפנות שוכר יפנה לבית המשפט שידון אך ורק בנוגע לפינוי המושכר מבלי להכניס לתוך התביעה דרישה להחזר כספי עבור נזקים או השלמת שכר דירה או כל תשלום אחר.

מאפיינים נוספים של תביעה לפינוי מושכר, שהופכים אותה למהירה ויעילה

בפסיקה הודגש כי כוונת מתקין התקנות בקובעו הליכים מהירים ויעילים לפינוי מושכר, היא לתת סעד מיידי מהיר ויעיל בידי משכיר לפינוי השוכר השוהה במושכר תוך שהוא מפר ברגל גסה את הסכם השכירות.
בהתאם למטרה זו, נקבעו ההסדרים המקלים הבאים:

1. כתב ההגנה: נתבע יקבל במסירה אישית את כתב התביעה נגדו ותהיה לו זכות תוך 30 ימים להגשת כתב הגנה. בדרך כלל בתביעות אזרחיות רגילות, כתב ההגנה מוגש בין 45-60 ימים.
2. הדיון: בין אם הוגש כתב הגנה ובין אם לא, יזומנו הצדדים לדיון בבית המשפט בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. דיון זה יכלול את טענות הצדדים ופסק דין יתקבל במקום או בתוך מספר ימים. לצורך השוואה בהליכים בדיון מהיר, ייקבע דיון לא יאוחר משישה חודשים ממועד הגשת כתב ההגנה.
3. תביעה נגדית והודעת צד ג': הדייר מנוע מלהגיש נגד השוכר תביעה נגדית או הודעת צד ג'. זאת בשונה מתביעות אזרחיות רגילות, בהן ניתן לצרף עוד צדדים להליך המשפטי.