איך מפנים פולש מדירה? (מדריך משפטי)

כיום החוק מבכר את זכות הקניין של בעל הנכס ומאפשר לו לפתוח בהליך משפטי של פינוי מושכר באופן מהיר.

מטרתו של ההליך היא להביא לכך שהשוכר יצא מן המושכר לפי החלטה של שופט, לאחר שתינתן לו זכות להשמיע את עניינו. סיומו של ההליך בצו שמורה על השוכר לפנות את המושכר בתאריך שייקבע. ככל שהשוכר לא יענה לצו השיפוטי, יוכל המשכיר לפתוח נגדו הליכי ביצוע בהוצאה לפועל.

להלן השלבים המלאים בהליך פינוי מושכר:

שלב 1: מכתב התראה

על פניו, אין חובה בחוק לשלוח מכתב התראה, אבל עדין זוהי פרקטיקה נפוצה ומקובלת.

מטרתו של מכתב ההתראה ליידע את השוכר על הכוונה לנקוט נגדו בהליכים, ולאפשר לו להימנע מכך. בנוסף, עצם שליחת מכתב ההתראה משדר לבית המשפט כי אכן בעל הנכס ניסה לפנות לשוכר בניסיון לפתור את העניין טרם הגעתו לבית המשפט.

שליחת מכתב התראה יכול להביא לתוצאה טובה ומהירה עבור בעל הנכס, כאשר השוכר מבין את כוונותיו הרציניות של בעל הנכס ונכנס ללחץ לפנות את המושכר.

במכתב ההתראה חשוב לנקוט במועד הפינוי המתבקש, כאשר על בעל הנכס להותיר לשוכר זמן סביר להתארגן, ולא לדרוש ממנו להתפנות מהיום למחר.

מומלץ לתעד את שליחת המכתב והגעתו לנמען על מנת להוכיח כי השוכר קיבל את המכתב ומכיר את תוכנו. למשל, באמצעות דואר רשום עם אישור מסירה או באמצעות מסירה אישית על ידי שליחות משפטית.

שלב 2: הגשת תביעה בהליך מהיר לבית משפט השלום

אם השוכר לא פינה את המושכר על אף מכתב ההתראה, רצוי לפעול במידית לצורך פינוי המושכר. יש להגיש כתב תביעה בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי לבית משפט השלום שנמצא בסמוך לנכס.

מומלץ להיעזר בעורך דין בניסוח כתב התביעה על מנת לא להגיע למצב שכתב התביעה לא יתקבל על ידי המזכיר המשפטי, מה שיביא לבזבוז זמן יקר.

יש לקחת בחשבון זמנים של פגרות בבית המשפט (פגרת סוכות, פגרת פסח ופגרת הקיץ)

מיד עם אישור הגשת כתב התביעה יש לבצע מסירה מלאה של כתב הטענות לנתבע ולתעד אותה. עם קבלת כתב התביעה, לשוכר יהיו 30 ימים להגיש כתב הגנה. לאחר 30 ימים מיום קבלת כתב ההגנה, יקבע דיון משפטי. הדיון המשפטי הוא לרוב קצר ומהיר, במיוחד כאשר אין לשוכר טענות משפטיות חזקות.

בסיום ההליך יינתן צו פינוי, ואם התביעה לגיטימית, השופט גם יפסוק הוצאות לטובת בעל הנכס.

שלב 3: פתיחת תיק פינוי מושכר בהוצאה לפועל

ככל שהשוכר לא קיים את הצו, יש אפשרות לבעל הנכס לפנות להוצאה לפועל. עם הגשת המסמכים להוצאה לפועל, מערכת ההוצאה לפועל מנפיקה לחייב אזהרה לפיה עליו לפנות את המושכר במהלך 20 הימים מיום קבלת הצו, אחרת ניתן יהיה במהלך השבועיים לאחר מכן לפנות אותו בכוח באמצעות שוטרים וקבלן הוצאה לפועל.

התאריכים הקבועים בנוסח האזהרה נספרים מהרגע שהחייב קיבל את נוסח האזהרה בדואר או במסירה אישית ולכן מומלץ לפעול במהירות. חשוב להדגיש – לעיתים תהליך זה לוקח מספר ימים, במיוחד שהשוכר מנסה להתחמק מבעל הנכס כדי להרוויח זמן.

לאחר מתן הזדמנות לשוכר לפנות את המושכר (20 ימים), נפתחת לבעל הנכס אפשרות לבצע את הפינוי בכוח במהלך 14 הימים הבאים. בשביל לבצע את הפינוי דרוש נוכחות של קבלן הוצאה לפועל מורשה, שוטרים בשכר ובעלי תפקיד נוספים – מנעולן ונהג משאית לצורך הובלת המיטלטלין של החייב למחסנים. במקרים מיוחדים יש צורך בכלבן או טכנאי גז מחשש להצתה. הואיל ומדובר במספר אנשי מקצוע, יש לשריין את המועד הקבוע לפינוי באופן שיתאים לכל הנוגעים בדבר.

הנוהג הוא שיש לתת לכל בעלי התפקיד מקדמה של 50% לפחות מהתשלום. התוצאה היא שבעל הנכס יצטרך לשלם מקדמות בתקופת האזהרה של השוכר ויש סיכוי שלאחר קביעת המועד עם כל הגופים, יתייתר הצורך שלהם לבצע את הפינוי כי החייב פינה את הנכס.

הסכום הנ"ל מגיע ל- 6,475 ₪ אם הפינוי נעשה בסיוע ההוצאה לפועל, ואם זה נעשה באופן פרטני הסכומים יכולים להיות בהרבה יותר גבוהים.