באיזה עילות ניתן לפנות שוכר מדירה? (מדריך משפטי)

בעלי דירות להשכרה, משכירים את דירותיהם, על פי רב, לשנה או לשנתיים או אף לתקופה ארוכה יותר. ביום חתימת החוזה הם בטוחים שבחרו בדייר המושלם שיסב להם שקט ורוגע, אמנם לאחר זמן מה מתגלים השוכרים כשוכרים בעייתיים.

חשוב לזכור כי לא בכל מקרה בעל הנכס יוכל לדרוש את פינוי השוכר ולפעמים הוא יאלץ להמתין לסיום החוזה. ככל שהשוכר מקיים את תנאי החוזה לבעל הנכס אין אפשרות חוקית לפנות אותו גם אם ניגלע סכסוך בין השניים.

אז מתי ניתן לפנות שוכר בעייתי מדירה? להלן המדריך המלא.

הפרה יסודית של ההסכם מאפשרת פינוי מידי של השוכר

הפרה יסודית של חוזה היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. כלומר, לא די בהפרה "סתם" כדי להצדיק ביטולו המיידי של החוזה אלא יש להוכיח שמדובר בהפרה חמורה שממוטטת את הבסיס לחוזה.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, מכיר גם בהפרה יסודית מוסכמת, שהצדדים הגדירו סוג מסוים של הפרה כ"הפרה יסודית".

דוגמאות להפרת חוזה שלרוב נחשבת כ"הפרה יסודית".

• השוכר הפסיק לשלם דמי שכירות
• השוכר עשה שימוש אחר בדירה מלבד מגורים, למשל לטובת מסחר או תעשיה.
• השוכר גרם לנזק בדירה ולא תיקן נזק או קלקול בדירה שנגרמו באשמתו.
• השוכר נשאר בנכס לאחר תום החוזה.
• השוכר ביצע שינויים בדירה ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
• השוכר לא שילם במועד תשלומים שונים ארנונה, גז, חשמל, מים או ועד בית.

במקרה של "הפרה יסודית" החוק מקנה לצד הנפגע זכות לביטול מיידי של החוזה וזאת בדרך של משלוח הודעת ביטול. כמובן שאין לדרוש מהשוכר להתפנות מהיום למחר, וראוי לתת לו זמן סביר להתארגן.

ומה לגבי הפרה שאינה יסודית?

כאשר מדובר בהפרה לא יסודית נדרש בעל הנכס לתת לשוכר ארכה לקיום החוזה תוך זמן סביר בטרם יבטל את החוזה. בחלוף פרק הזמן האמור ומשלא בוצע החיוב החוזי, ניתן לבטל את ההסכם באמצעות שליחת הודעת ביטול.

דוגמאות להפרת חוזה שלרוב נחשבת כ"הפרה לא יסודית"

1. השוכר מפריע לשכנים בדרך כלשהי על ידי רעש, לכלוך או מטרד ריח.
2. איחור של מספר ימים בתשלום שכר הדירה.
3. השוכר הרשה את השימוש בדירה לאדם אחר, בין בתמורה ובין בהעדר תמורה לזמן קצוב.

במצבים אלו כאמור יש לתת התראה לשוכר ואפשרות לתקן את הפגם בטרם הדרישה לפינוי. כמובן שאפשר להפוך כל הפרה לא יסודית להפרה יסודית על ידי התייחסות מתאימה בהסכם, והכל נתון למשא ומתן בין הצדדים.

לסיכום

לא כל הפרת סעיף מזכה בביטול החוזה ואלו צריכים להיות מרכזיים וחשובים מספיק כדי שיתירו את ביטול ההסכם, ולענייננו, פינוי שוכר מהדירה השכורה.

חלק מבעלי הדירות נעזרים בהסכמים המוצעים בחינם ברשת האינטרנט אשר לא נותנים מענה מתאים במקרה של הפרת הסכם. לכן, חשוב להסתייע בעורך דין ולוודא שיש התייחסות כתובה למצבים בהם השוכר מפר באופן בוטה את ההסכם.